La propiedad horizontal es un régimen jurídico que regula la propiedad de un edificio o conjunto de edificios que se dividen en unidades independientes, que pueden ser viviendas, locales comerciales, oficinas, entre otros, y las zonas comunes del inmueble, como pueden ser el portal, la escalera, el ascensor, la azotea, entre otras.
Este régimen de propiedad establece que cada propietario es dueño de su unidad independiente y de una parte proporcional de las zonas comunes, que pueden variar en función de la superficie de su propiedad. Asimismo, la ley de propiedad horizontal establece las normas que regulan la convivencia en el edificio y la administración de las zonas comunes, que serán gestionadas por una comunidad de propietarios compuesta por todos los propietarios del edificio.
La ley de propiedad horizontal establece las obligaciones y derechos de los propietarios, las normas de convivencia y las funciones y responsabilidades de los órganos de la comunidad, como la junta de propietarios y el administrador de fincas. Además, la ley establece las normas relativas a la realización de obras y reformas en el edificio, el mantenimiento de las instalaciones y el pago de gastos comunes, entre otros aspectos.
¿Cuál es el objeto de la propiedad horizontal?
El objeto de la propiedad horizontal es regular la propiedad colectiva de los inmuebles divididos en pisos o locales independientes, estableciendo las normas y reglas necesarias para la convivencia de los propietarios en un espacio común.
El régimen de propiedad horizontal permite la convivencia y el disfrute individual y colectivo de los inmuebles, estableciendo los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las partes privativas y comunes. Esto implica la necesidad de establecer una organización comunitaria que permita la gestión de los espacios comunes, la realización de obras necesarias y el mantenimiento de las instalaciones y servicios.
En resumen, el objeto de la propiedad horizontal es garantizar la convivencia armoniosa de los propietarios en un espacio común, mediante la regulación de sus derechos y obligaciones, la organización y gestión de los espacios y servicios comunes y la toma de decisiones en beneficio de la comunidad.
Ley que regula la propiedad horizontal
En España, la ley que regula la propiedad horizontal es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), aprobada por el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo. Esta ley establece las normas y los procedimientos para la creación, organización y funcionamiento de las comunidades de propietarios y los derechos y obligaciones de los propietarios en las comunidades de vecinos.
¿Cómo se constituye el régimen de propiedad horizontal?
El régimen de propiedad horizontal se constituye mediante la inscripción de los títulos constitutivos en el Registro de la Propiedad. Estos títulos son el título constitutivo de la propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad de propietarios.
El título constitutivo de la propiedad horizontal es el documento que describe las características del edificio o conjunto de edificios y establece las normas de distribución de las unidades independientes y las zonas comunes. También se incluyen en este documento la descripción de las partes privativas de cada unidad y la descripción de las zonas comunes. Además, se establecen las reglas de convivencia y las obligaciones y derechos de los propietarios.
Los estatutos de la comunidad de propietarios son las normas que rigen el funcionamiento y la administración de la comunidad. Estos estatutos establecen las reglas para la convocatoria y celebración de juntas de propietarios, la elección de cargos, las competencias de la junta de propietarios, el régimen de gastos y su forma de cobro, entre otros aspectos.
Una vez inscritos en el Registro de la Propiedad, los títulos constitutivos y los estatutos son de obligado cumplimiento para todos los propietarios de la comunidad. Además, cualquier modificación de estos documentos debe ser aprobada por la junta de propietarios y también inscrita en el Registro de la Propiedad.
¿Cuáles son los elementos comunes en una propiedad horizontal?
Los elementos comunes en una propiedad horizontal son aquellos que están destinados al uso y disfrute de todos los propietarios de la comunidad y que no pertenecen a ninguna unidad privativa. Los elementos comunes son de propiedad indivisa, lo que significa que pertenecen a todos los propietarios en común y no pueden ser objeto de venta o transmisión de forma individual. Algunos ejemplos de elementos comunes en una propiedad horizontal son:
- Fachadas y cubiertas del edificio
- Patios, jardines, zonas verdes y piscinas
- Ascensores, escaleras, rellanos y pasillos
- Instalaciones de fontanería, electricidad, gas, calefacción, aire acondicionado, etc.
- Salón comunitario, gimnasio, zona de juegos, etc.
- Azoteas, terrazas, buhardillas y trasteros comunitarios
- Cualquier otro elemento o instalación que se haya construido o se mantenga en régimen de comunidad, como los elementos estructurales del edificio.
Es importante destacar que la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de mantener y conservar los elementos comunes de la comunidad. Asimismo, los costos asociados a la conservación, mantenimiento y reparación de los elementos comunes son compartidos entre todos los propietarios de la comunidad.
¿Qué tipos de propiedad horizontal existen?
En general, existen dos tipos de propiedad horizontal:
- Propiedad horizontal de viviendas: Este es el tipo más común de propiedad horizontal, en el que un edificio se divide en varios pisos o apartamentos independientes. Cada propietario es dueño de su piso y tiene derecho a usar los espacios comunes, como el vestíbulo, el ascensor y las áreas comunes, como la terraza o el jardín.
- Propiedad horizontal de locales: En este tipo de propiedad horizontal, el edificio se divide en locales comerciales, en lugar de viviendas. Cada propietario es dueño de su local y tiene derecho a usar los espacios comunes, como el pasillo o el vestíbulo.
En ambos tipos de propiedad horizontal, se establecen normas y reglas que regulan la convivencia y el uso de las áreas comunes. Los propietarios también suelen estar sujetos a pagos de cuotas y gastos comunes, que se utilizan para el mantenimiento y la gestión de los espacios comunes.
Que debe entregar un administrador de propiedad horizontal
Un administrador de propiedad horizontal debe entregar una serie de documentos y/o informes a los propietarios de la comunidad de forma periódica, estos son:
- Cuenta bancaria de la comunidad: Debe proporcionar una copia de los extractos bancarios y de las cuentas de la comunidad de forma regular, para que los propietarios puedan conocer el estado de las finanzas de la comunidad.
- Presupuesto: El administrador debe elaborar y presentar el presupuesto anual para la comunidad, en el que se detallen los ingresos y gastos previstos para el año. Esto permitirá a los propietarios conocer las obligaciones económicas de la comunidad y los costos de los servicios y mantenimiento.
- Actas de las reuniones de la comunidad: El administrador debe redactar las actas de las reuniones de la comunidad de propietarios y enviarlas a los propietarios de la comunidad. Las actas deben reflejar las decisiones tomadas en las reuniones, los acuerdos alcanzados, las votaciones y las propuestas presentadas.
- Certificados de deudas: El administrador debe proporcionar un certificado de deudas a los propietarios que lo soliciten, en el que se reflejen las cantidades adeudadas por la comunidad y por cada propietario en particular.
- Informe de gestión: El administrador debe presentar un informe de gestión anual en el que se refleje la actividad realizada durante el año, los servicios prestados, las obras realizadas, las incidencias y las mejoras realizadas.
- Seguros: El administrador debe entregar a los propietarios de la comunidad la información sobre los seguros de la comunidad contratados y las coberturas que éstos ofrecen.
En general, el administrador de propiedad horizontal debe proporcionar a los propietarios de la comunidad toda la información necesaria para el correcto funcionamiento de la comunidad, de forma clara y transparente.