Durante años, los bancos en España han obligado a los consumidores a asumir todos los gastos relacionados con la formalización de sus hipotecas. Esta práctica, considerada abusiva por los tribunales, ha dado lugar a una oleada de reclamaciones por parte de miles de afectados. Si firmaste una hipoteca antes de 2019, es muy probable que puedas reclamar gastos hipotecarios y recuperar una cantidad importante de dinero.
¿Qué son los gastos hipotecarios?
Los gastos hipotecarios son los costes asociados a la constitución de un préstamo hipotecario. Hasta hace pocos años, las entidades financieras imponían al cliente el pago total de estos gastos, aunque en realidad muchos correspondían al banco, ya que eran necesarios para garantizar su propio derecho sobre la vivienda (la hipoteca).
Estos gastos incluyen:
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Gastos de notaría
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Gastos de registro de la propiedad
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Gastos de gestoría
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Gastos de tasación
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Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) (en algunos casos)
¿Qué gastos se pueden reclamar?
Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), se puede reclamar la devolución del 50% de los gastos de notaría, y el 100% de los gastos de registro, gestoría y tasación, siempre que fueran abonados íntegramente por el consumidor.
No se puede reclamar el AJD, salvo en supuestos concretos anteriores a 2018 y según determinadas circunstancias.
En muchos casos, la devolución media por reclamar los gastos hipotecarios ronda los 1.000 a 3.000 euros, aunque la cifra depende del importe del préstamo y de las tarifas aplicadas en su momento.
¿Quién puede reclamar?
Pueden reclamar los gastos hipotecarios todas las personas que firmaron un préstamo hipotecario con cláusulas abusivas, especialmente las anteriores a la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que estableció el reparto equitativo de estos gastos.
Los requisitos para reclamar son:
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Haber asumido todos o la mayoría de los gastos en la constitución de la hipoteca.
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Que la cláusula que impone estos pagos sea considerada abusiva.
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No haber firmado una renuncia expresa a acciones legales en un acuerdo posterior.
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No haber transcurrido más de 5 años desde que se declaró la nulidad de la cláusula (plazo que empieza a contar desde 2021, según el Supremo, aunque aún hay debate legal sobre este punto).
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios?
El proceso de reclamación se puede dividir en dos fases:
1. Reclamación extrajudicial al banco
Se presenta una reclamación formal al servicio de atención al cliente del banco solicitando la devolución de los importes pagados indebidamente, adjuntando copia de las facturas (notaría, registro, tasación, etc.) y la escritura del préstamo hipotecario.
El banco tiene un plazo de dos meses para responder. Si acepta, devolverá el dinero. Si lo rechaza o no responde, se puede pasar a la siguiente fase.
2. Reclamación judicial
Si el banco no acepta la devolución, puedes presentar una demanda en los juzgados especializados en cláusulas abusivas. Aunque hay que valorar cada caso, la mayoría de los juzgados están fallando a favor del consumidor, y además se suele condenar al banco a pagar las costas judiciales.
Contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho bancario es clave para maximizar las posibilidades de éxito.
¿Cuánto cuesta reclamar?
Algunas plataformas legales y despachos de abogados ofrecen este tipo de reclamaciones sin coste inicial, cobrando solo si se gana el caso, mediante un porcentaje de la cantidad recuperada. Otras cobran honorarios fijos o mixtos. Es recomendable comparar condiciones y elegir una opción con garantías.
Reclamar los gastos hipotecarios es un derecho del consumidor reconocido por los tribunales. Si firmaste una hipoteca en el pasado y pagaste todos los gastos de formalización, probablemente puedas recuperar entre 1.000 y 3.000 euros o más. No dejes pasar el tiempo: la ley establece plazos y, si se agotan, podrías perder el derecho a reclamar. Infórmate, reúne la documentación y da el primer paso hacia la recuperación de tu dinero.